三四线要凉凉？

2019年多地棚改目标“腰斩” ！

2019年，棚改面临变局。

截至1月23日，多个省市召开了地方两会和住房工作会议，布置棚改相关工作。

而在中央层面，1月22日，住建部网站公布，2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度580万套的目标任务，完成投资1.74万亿元。

21世纪经济研究院分析师收集整理了部分省市2019年的政府工作报告和近期公布的2019年棚改工作计划，发现尽管全国住房工作会议提出要继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，确保按时保质保量完成全年任务。但受限于各方面原因，一些省份相比2018年，大幅下调了2019年的棚改任务目标。

根据21世纪经济研究院分析师的不完全统计，目前已发布2019年棚改工作目标的省份，其2019年棚改目标均比2018年有所下降，且下降幅度较大。

其中，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京从2.36万套下调至1.15万套；安徽从28.18万套下调至21.45万套； 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

各地普遍下调棚改目标，被认为与政策收紧有关。

2018年上半年，三四线城市房价上涨较快引发关注，部分观点认为，棚改货币化政策是推动三四线房价上涨的原因之一。尽管2018年7月，住建部召开会议否认了这一说法，但住建部同时也提出，要因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

而更大的收紧信号则在年底传达。去年12月，在住建部下发的2019年的棚改计划中，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

防范隐性债务风险，被认为是叫停政府购买棚改服务模式的主要原因。中央在《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》等文件中，在棚改领域给政府购买服务模式留了“口子”之后，有地方将一些工程项目、建设支出包装成棚改相关支出，并通过政府购买服务模式支付。由于政府购买服务支出纳入地方政府预算，这实际上形成了地方财政为棚改项目兜底的局面，造成隐性债务风险加大。

此外，在2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上，数年来首次未提及“去库存”相关表述，被认为去库存任务以阶段性结束。

地产PLUS认为，一旦没有了棚改项目的支撑，就失去了上涨动力，又没有经济人口来支撑的三四线城市，很令人担忧。

如果还是要在三四线城市置业，要注意哪里的棚改目标是降得特别厉害的，特别是山西、河南、四川省内的小城市，买房要特别小心。

不过有两种城市是例外的：一种是区域中心，或者经济好、产业集聚的地方；二是环上海、环广深、环北京城市群，有一线城市的人口外溢。

再见了！买房必赚的时代！

21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

“小区刚卖出了89平方米的二手房，334万，2016年买价是387万元”，张先生说道。据记者了解，这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米，如今成交价约3.75万/平，降幅达13%。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。

记者从贝壳找房获悉，北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元，下降60万元，另一小区一套三居室则下降100万元，而最高跌幅在地铁10号线某小区，单套三居室直降182万元。

“北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。

日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米，而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各类房产都有劈价出售的案例，只是豪宅降价的数额更受人关注。

“从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示，一线城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复